未来20年，最赚钱的行业不是做房地产，而是做农民。这是世界级投资大师詹姆斯·罗杰斯说的一句话，现在看来颇有先见之明。

一、逃离乡村

农民，在中国是没有财产收入的赤贫阶层。他们富起来，社会才是“橄榄型富裕”。

一个持续了多年的趋势：外出上学、务工，年轻人和文化人流向城市，中国乡村正在逐步变成空心村。

他们被卷进了现代化进程中国家和市场所构筑的一个等级结构中。还留在农村的人，就像当代社会学巨擘齐格蒙特·鲍曼所揭示的，似乎成为被这个等级结构所淘汰、抛弃的人。

二、留住农民

从2016年起，国务院对农民不断释放重大利好。

简单地说：保地权、稳就业、有社保。也就是说，农村户口迁移到城市后，不仅可以享受城市的教育资源、医疗保障、就业机制等公共服务，还可以同时保留在农村土地的所有权，依然享有土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。

去年此时，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》“三权分置”是家庭联产承包责任制后又一农村改革创新，多项举措保障新型经营者权益，农民增收有了新路径和制度保证，农民进城落户无须退出土地承包权。

说了几十年的“让一部分人先富起来”，现在有了更为准确的说法：让一部分蓝领和农民也富起来。而现在相应的政策和制度早已开始。

然而，这一切似乎并未拦住他们匆匆进城的脚步。

三、返乡路上

终结“逃离农村”趋势的，是这个变革的时代。

未来数十年，或许是中国农业史上的一个重要过渡期。农业进入生态与科技、自然与工业化融为一体的"新农业时代的到来"，农耕文明有相当一部分被消灭。而工业化生产方式与百分之百的商品化生活方式驱动下，或许催生新的形态：部分农村开始迅速进入到乡村城市状态。

中国政府的新农村建设更是依照城市化的理念推进，推动着农民并不太欢迎的新农村。新农村改变着中国农民，同时也终结了城市时代的命运。

农村户口“含金量”上涨，“逆城镇化”可能改变产业格局。

调查发现，在户籍人口城镇化率提升缓慢的背后，已经出现一定的“逆城镇化”现象。

一个具体表现是：大多数考上大学的农村学生不再迁户口了，一部分常年生活在城市的农村户籍人员，已经完全具备落户城市的条件，却还是选择把户口留在农村。

之所以常住城市的农民落户意愿不高，一方面源于农村户口所附带的利益，城乡二元制结构下，农村土地为集体所有，农民有宅基地和农田、山林等的承包权，甚至随着近年政策的倾斜，农村户口在养老、医疗方面也有所优待；另一方面，此前城市居民所具备的优势，诸如教育、医疗、购房，农村户口人员只要与城市居民参与同等工作即可获得，吸引力大减。

消费升级则是一个重要的推动力。“食”在田园乡村具有绝对优势，蔬菜基本是有机蔬菜，又开始从有机蔬菜追求本地和原种食品；“住”不再仅仅追求室内的舒适度，而是开始强调室内外的环境。乡村环境会成为城市人追求的主流目标。

房地产或许也开始转向广阔的乡村市场。土地资源限制下， 乡村或许真的成为未来中国人的奢侈品。

而在新的政策推动下，多年以后再回到乡村土地上的主人，或许不是曾经走出去的农民，而是从城市奔向农村的大学生和工人。

也许未来某年，农村会变成新的人类家园，种田是最好的一种生活方式。30万人以下的城市会变成首选之地，3-5万人的小城镇将是人们最向往的地方。中国完全进入老龄化时代。随着高速、地铁、交通、互联网、物流网的异军突起，传统生活方式将逐步消失。

四、趋势反转的前夜：从空心村到空心城

也许有一天，空心村会转移，都市有钱人住进了乡村，某些城市核心区将会成为“空心城”。

城市有工厂、有市场，是警察与小偷共存的地方；农村是家园、是生活和享受的地方。富裕起来的城市人一经跨入乡村，他们会发展人与自然的关系，人与人的关系，道德与自治之间的关系，城市人会明白生活价值。

村里有土地、户口、河流、林地等珍贵资源，就业岗位不够，城市环境进一步恶化。那时，中国正式步入“农民问题”转入“城市问题”的时代。

在国家经济结构调整和出台各种利好农业、农民的政策背景下，大量社会资本涌入农业，新农业蕴含着巨大潜力，是一块值得投资者期待的领域。

正在进行的农业产业大整合，或许可以看作是房地产业的“前十年”，经过大整合后，也许未来最赚钱的行业不是做房地产，而是做“农民”呢？