田园综合体是去年中央一号文件提出的概念，其本质上是三产融合体和乡村复合体，通过资源聚合、功能整合和要素融合，使得城与乡、工与农元素在田园综合体中相得益彰。但目前田园综合体的建设基本上大同小异，模式千篇一律，遍地开花。

当前，一些地方的乡、村举债搞建设或大拆大建、盲目铺摊子的，普遍存在以下通病：

1、产品同质化严重。比如，自采摘火了以后，大部分休闲农场或田园综合体就都推出采摘。猕猴桃行情好，果农就都种起了猕猴桃，结果可想而知。

2、缺乏产业化整合。 产业化经营就是实行农业企业化运作,采取种养加、产供销、农工贸一体化方式,实现农业生产经营的规模化、集约化和效率化,最终达成农业增产和农民增收的效果。而我们目前的田园综合体，恰恰缺乏产业的整合，会生产的不会卖，会卖的不会生产，某种程度上在生产-加工-销售体系就脱节了。

3、后期运营能力不足。做田园综合体，至少需要运营三大板块：农业、旅游、地产。田园综合体的竞争归结与人才的竞争，庄园缺乏专业运营人才就导致后期的运营无法跟上，造成极大的损失。

因此对于田园综合体项目来说，决定其成败的关键在于以下五个点：

一、选址条件

1.自然条件

开发地的自然生态条件要优良，有山、有水、有田，或者兼具其中之二，自然环境要极致。有山、有水是要求好的环境氛围，便于旅游活动的展开;有田是提供农业生产及农业休闲活动的场所。

2.基础设施

开发地要有便捷的交通，较好的通达性，完备的环卫、电力等基础设施，满足消费者的度假需求以及休闲农产的生产、研发、销售。

3.产业基础

农业基础优越，具有特色，可拓展农业产业链，培育现代农业发展新动能；经济发展条件优越，可利用经济优势发展“旅游+”，带动农业发展。

4.社会条件

巨大的田园乡村旅游消费市场;开发地居民优良的素养、精神风貌及服务意识等等，都有利于农业生产、农业休闲、农业创意、田园休闲度假等项目业态的加载。

二、规划原则

1.创新性

田园综合体包含多元产业，规划要创新性的满足各个产业的功能要求，让各个产业在规划布局中合理展开;从田园旅游者的消费需求出发，创新合理的布局各个功能片区，以满足日益更新的市场需求。

2.主题性

文化是旅游的灵魂，对于田园综合体亦然，其规划要考虑布局的文化性、主题性;可以从生态、地域文化、风俗民情、地方特色节庆中找寻文化的主题。在文化引领下的规划布局，更能迎合市场及时代的需求。

3.生态性

任何的旅游开发都离不开生态的基底，生态为先的规划理念也是田园综合体规划要着重考虑的要点之一。

4.特色性

田园综合体落地在某一个地方，必须要与当地的特色相结合，地方特色性是区别于其他同类型项目业态的最大竞争力。

三、规划布局

1.农业产业片区

农业产业片区是大的田园景观背景区，也是展开农业耕作、农业休闲的承载区。规划布局要做到三件事：

满足现代农业生产型产业园功能要求;

预留休闲农业、创意农业的活动空间;

配备CSA(社区支持农业)的菜园(菜田)空间。

2.文旅产业片区

文旅产业片区要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，以多样的业态规划形成旅游度假目的地;加载丰富的文化生活内容，打造符合自然生态型的旅游产品以及度假产品的组合：

拥有田园游乐片区;具有休闲度假功能;设置乡村文创空间。

3.地产及村舍片区

尊重原有的村落风貌，打造村落肌理，近似于还原一个“本来”的村子，同时需要布局管理和服务区块，构建完整的村舍服务功能：

设置居住组团，构建城镇化的核心基础;

建设社区配套设施，形成了产城一体化的公共配套网络。

四、新业态的IP智造

田园综合体的活力发展，需要农业文化旅游的整体推进，利用“旅游+”模式发展新业态，可推进产业融合，实现田园综合体的可持续发展。传统休闲农业产品经过IP智造可塑造成具有庞大市场占有率及永续市场竞争力的强大“品牌” 。

五、土地综合开发利用

农村土地利用价值较低，存在较多问题，随着田园综合体的建设，乡村土地也将有更大的改革空间。