一、养老地产开发机会及开发条件总结

  1、视角开发机会——养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好：

  目前我国养老地产市场的井喷式增长时期已经初步形成 ，“居家养老”成为主流养老方式。政策制度扶持促进老龄产业快速发展；市场需求及供应缺口利于发展养老项目。

  2、中观视角开发条件——根据城市人口老龄化程度及人均可支配收入两个维度衡量拟进入城市：

  成熟区域： 华东、华北、西北城市群（以北京、上海、西安等为代表）；
  考察区：东北、华中、西南城市群（以沈阳、成都、武汉等为代表）；
  潜力区：华南移民城市群（以广州等为代表）；

  其它城市群暂不考虑。

  3、微观视角开发条件——地块资质良好、捆绑优惠条件的产权用地

  产权用地：住宅占大比例（市场经验值为80%）；低价较周边土地低廉；土地交通、环境等资源良好。

二、目前我国市场中老年住宅可分为三种模式

  1、企业赢利型：由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施，如：东方太阳城。

  2、政府收益型：主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式，如：汇晨老年公寓。

  3、政府福利型：主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院，如：北京第一社会福利院。

三、企业型养老住宅按盈利模式分类

  “全部出售”模式——养老概念住宅＋超配套设施，以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。

  典型案例：东方太阳城。

1、简介

  区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔。

  定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”。

  规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人。

  物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等。

  开发商：中国希格玛有限公司，成立于1986年，隶属中国科学院。

  所在区域概况：项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块，人性化、生态化的组团规划设计，体现项目养老理念。

2、整体规划：

  带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面。组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖。

3、老年社区特色规划：

  组团内引入大量景观，追求极致：在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；针对老年人人性化的规划设计；无障碍设计：四层公寓均设电梯并设无障碍坡道；地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆；户内紧急呼叫与电子安防系统；居室充分考虑朝向、采光和通风；卫生间离卧室不远并设有防滑扶手；插座、开关都相应地降低高度；感应门锁替代旋转式钥匙；采用明亮的颜色，增强环境的可识别性；户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅；

  中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室；老人需要照顾：有些户型设计了保姆间。环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；针对老年人打造多彩的精神文化生活。

4、精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：

  举办过3届国际风筝节；举行了3次新年音乐会；社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数。

  社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的俱乐部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动。

四、案例小结：

  “超级配套+复合的产品形式+优美的景观环境”是东方太阳城成功的关键因素，养老住宅应将环境和养老配套并重，以全项目为养老地产之名，做纯销售，打造全龄社区概念。