土地问题是“三农”发展的关键问题。2018一号文件部署，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民房屋使用权。此次的宅基地改革，或可促进新型城镇化建设，推动城乡双向流动，成为乡村振兴的新动力。本文将结合案例，探讨在宅基地“三权分置”新政策下，田园综合体的开发模式及赢利点。

一、宅基地“三权分置”政策解读

（一）宅基地使用现状及改革的意义

2018年2月4日，《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（下文简称《意见》）作为“中央一号文件”正式对外公布。根据文件部署，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民房屋使用权。宅基地关系到住有所居，关系到广大农民的切身利益与获得感，因而此次宅基地“三权分置”的改革获得了社会各界广泛关注。

当前，我国农村宅基地的闲置率非常高，这是城镇化进程不断推进，大量农村人口涌入城市就业生活所致的。以湖南农村为例，截至2017年5月湖南农村宅基地闲置大约在10%-20%之间，个别地方达到30%以上，许多村庄成了名副其实的“空心村”。此次宅基地改革，元立方金服研究员认为，不但可以实现农村闲置宅基地的集约利用，促进新型城镇化建设，推动城乡双向流动，还将有助于解决农村留守儿童、留守老人等一系列社会问题，有望成为未来经济发展的新动力。

（二）宅基地改革的“红线”

《意见》将宅基地的两权细化成了三权，即集体所有权不变，但农户的占有使用权，分解为资格权和使用权。同时，《意见》对宅基地“三权分置”的探索设定了红线：适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。对此，中央农办主任韩俊发言，宅基地的“三权分置”不是让城里人到农村买房置地，而是要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的载体。

二、结合宅基地改革，田园综合体的三种开发模式及赢利点分析

宅基地的“三权分置”很明确，宅基地的“所有权”归属于村集体，“资格权”归还于农民，而“使用权”开放，不再局限于分到宅基地的农民，可通过租赁、抵押和转卖，直接进入要素市场。元立方金服研究员认为，这里值得注意的是，目前农村宅基地的受让人仅限于村级集体经济组织及组织成员。

在宅基地改革的政策背景下，建立特色小镇和田园综合体是乡村振兴目标实现的最重要方式之一。建设资源内生+外来资本引入型的田园综合体项目，取当地村庄内部的土地、特色产业、民俗文化及人力等资源，引入外来资本对当地的资源进行开发及基础设施建设，可促进一二三产业融合，推动城乡资源双向流动，让农村老百姓共享收益，实现乡村振兴战略的目标。

以宅基地的获取方式划分，元立方金服研究员认为，资源内生+外来资本引入型的田园综合体有以下三种开发模式：以运营民宿为主要赢利点的模式、以发展（高端）农产业为赢利点的模式、以打造生态庄园为赢利点的模式。

（一） 以运营民宿为主要赢利点的模式

我国宅基地是集体所有的，且“一户一宅”，即一家农户只能使用一处宅基地。元立方金服研究员认为，整合部分相邻农户的宅基地，可建立小型的以运营民宿为主的田园综合体。此类模式的田园综合体，主要选址在有特殊生态环境的村落，且当地的特色产业已较为成熟，文化独特质朴。村落可开发旅游短线，建设以旅游住宿、当地农业文化体验、特产销售为赢利点的田园综合体项目。

案例

上海金山嘴渔村——靠海吃海

上海金山嘴渔村，位于长江三角洲南翼，地里位置得天独厚，当地水产发达。嘴渔村秉承“靠海吃海”的理念，设计以运营民宿为主的田园综合体模式，使一二三产融合发展，成为休闲农业集聚区

上海金山区嘴渔村的闲置农宅，在宅基地新政下成了“香饽饽”。目前，全村已有100多户村民将农宅租了出去，用以开设民宿、特色景点等。截止2017年底，整个渔村的出现了12个特色民宿品牌，总客房数达到了120间，节假日前夕就被预定一空。

“靠海吃海”是嘴渔村开发模式的特点，渔民的海鲜生意因此越做越好。每日傍晚，渔民一边在船上收货，一边在朋友圈里发出“渔船回来了”的信息，市区内外老客户们纷纷来电要货，不多时刚打回来的海鲜就预售大半。

凭借特色民宿、新鲜水产，2016年底金山嘴渔村累计接待游客达320万人次，市民游客们纷纷来尝渔家菜。试想一下，周末走在嘴渔村老街上，有时在小湖边逛逛，累了就到咖啡馆、小酒吧或文化工作室里坐坐，傍晚还可以找一家“海景民宿”住下来，体验一回渔家生活，这是多么的惬意。围绕一个“渔”字做足文章，金山嘴渔村渐渐成了“不夜小镇”。

（二） 以发展（高端）农产业为赢利点的模式

当前，我国宅基地布局零碎分散、面积超标、建设品质低劣，不仅不利于节约集约利用土地资源和基础设施建设投入，而且增加了农村社会治理难度，严重影响农业现代化发展和农村生态效益提升,不利于城乡统筹发展。

宅基地新政中提出，跨区域的宅基地，可集合后变成一个集中面积，解决土地碎片化问题。碎片化的宅基地经过集中整合后，面积较大，可建立中大型的以养殖（高端）农产业为支撑的田园综合体。此类田园综合体项目，赢利模式主要有线下销售农产品，向高端超市及电商对口供应农产品、加工品，运营可供游客观赏的采摘园，开发文创或亲子活动等。

案例

黑龙江富锦市——“稻”梦空间

2017年，富锦市依托独特的地理、生态优势，打造以稻田文化为主题的“田园综合体”，被誉为华夏的“稻”梦空间。

永胜村是富锦田园综合体项目开发的村落之一，同时也是高标准水稻示范基地。除去原有的水稻核心种植区，现已开发完成水稻景观种植区819亩，景区中心还将建立一座观光塔与若干玻璃观光平台，游人站在平台上向下观望，闻着“稻香”，有身处“稻海”之感。值得一提，富锦的水稻都是订单种植，质量与数量均高于平均水平，每公斤水稻收购价格较之市面价格高0.54元。

富锦利用周边附近的森林公园和湿地公园，打造了不同民族风情的6个农家乐。这些农家乐中，共有38栋育秧大棚，其中8栋种植蘑菇木耳等菌种，其他大棚则种植瓜果蔬菜。大棚中的农产品除了向当地市区超市定点运销外，还可供游客观赏、采摘。

富锦市以整合周边村落的碎片化宅基地及经营性用地，把休闲农业、养生度假、文化艺术、农耕活动等有机结合起来，发挥乘法效应，展示了田园产业的美好未来。（来源：中国农业新闻网）

编辑：任静