国家的乡村振兴战略正在如火如荼的开展，相关政策也是一波接着一波的出台，很多传统地产商已经在乡村提前布局或者正在打着进军乡村的主意，一番热火朝天的景象。但即便如此，笔者在和大部分地产商接触的过程中却发现，他们都是雷声大雨点小，吆喝很卖力，行动却迟缓。笔者认为，这主要是因为这些在城市地产中身经百战的巨无霸们，在乡村遇到了难题——找不到盈利模式，用一句话说就是：不知道怎么玩... ...

我们先来看近期的一则消息：

国家发展改革委于2019年5月6日(周一)上午10：00，在国家发展改革委机关中配楼三层大会议室召开专题新闻发布会，介绍关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系有关情况，并回答记者提问。

发改委发展战略和规划司司长陈亚军表示，“稳慎改革农村宅基地制度，加快探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，探索对增量宅基地实行集约有奖、对存量宅基地实行退出有偿。”

此后，在回答记者关于农村宅基地相关问题提问时，发改委发展战略和规划司处长刘春雨表示，党的十八大以来，农村土地制度改革取得了不少新的突破，但是距离城乡土地的统筹高效、集约利用，距离真正建成城乡统一的建设用地市场，距离使每一寸土地都能释放出更多的发展活力和生产力，距离让广大农民平等共享城镇化过程中的土地增值收益还有很长的路要走，因此《意见》提出了农村土地制度改革的若干举措。

刘春雨介绍，第一项举措为农村集体经营性建设用地入市的制度，第二项举措为改革完善农村承包地制度，第三项举措为稳慎改革农村宅基地制度。

刘春雨提到，农村闲置农房放在那里任其破败是一个大浪费，但是利用起来却是一笔大资源，可以重点结合发展乡村旅游业，适当放活一些。在此过程中，需要注意的是城里人到农村买宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

读罢此则消息，首先是感到振奋人心，农村土地改革正在有条不紊的进行，并且还在提速，相信在不久的将来农村土地将完成改革，这将为乡村的发展铺平道路，未来乡村的发展潜力巨大。但其次，旅游规划设计院也对该文中专家的部分论述有所困惑。笔者在此接连提出以下三个问题，求解。

1、农村大量的闲置资产如何变废为宝??

答：集中管理，合理利用，三权分置，等人买单。

2、农村闲置资产的最终消费者是谁??

答：城镇人口、城市消费人群。

3、农村闲置宅基地对于城市消费者的最大吸引力是什么?

答：别墅大院和私人会馆。

笔者实在想不出除了别墅大院和私人会馆以外，还有什么用处。难道是更有文化和乡村韵味的“乡村民宿”和“农家大院”??

“买卖宅基地的口子不能开”，这一点笔者深表认同，因为宅基地的权属不能变，否则将违背法律，引起混乱。但“严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”这一说法，就存异议。笔者认为，既然三权已分置，如果是通过合法合规的途径取得的宅基地使用权和经营权，就应该可以建设合法合规的别墅大院和私人会所。“严格禁止”难道是因为别墅大院和私人会所听起来过于高端，眼红了农民，洋溢了奢华，怕引起民愤吗??

我们见过很多地方的乡村开发早就打着“乡村民宿”、“农家大院”和“田园康养居所”等旗号大兴土木，为什么给别墅大院和私人会所扣一个体面一点的名字——“民宿”就可以视而不见??总不会是因为其看起来更有文化吧。要知道有些民宿的奢华程度、消费价格可是要比别墅大院和私人会所高级很多。另外，在日本、台湾、东南亚等地区又有哪一家的“民宿”不是“私人别墅”?

乡村振兴规划认为，国家相关部门的出发点一向是好的，充分理解“严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会所”是为了确保乡村开发的合理性。是担心原先“特色小镇”的地产化在乡村重演，是担心农村一旦搞起房地产来不可控。确实，现在也不乏打着乡村振兴的名义在乡村大兴土木、大规模开发房地产的案例，这些案例是实实在在的破坏乡村肌理、破坏家园、破坏环境。并且大部分这类项目都将农民排除在受益者行列之外，农民最终是既失去了家园，又失去了未来。我们对这类项目的开发肯定是坚决反对的。

可是政策制度就是法律，法律不能模拟两可并引起歧义。三权既然分置，它就是合法合规的权益。通过合法手续获得的房屋改造和使用权，就可以合法使用和经营。对于乡村开发商来说，利用宅基地建设民宿也好、别墅或者私人会所也好，都不重要，重要的是集体建设用地和宅基地可以入市，可以用来建设、使用、经营，是有价值或值得投资的资产，最重要的是有法律保证。

土地制度才是影响社会资本进入农村的最大因素，如果农村没有可建设用地，就意味着难有有价值的资产，纯靠产业兴旺和乡村三产来实现乡村振兴，大多数都是在唱高调，无法落地。但对于社会资本来说风险太高，周期太长了。他们只会在村头观望，摩拳擦掌却还是不敢踏入乡村半步。。

因此，我们呼吁国家应尽快完成农村土地改革，加快农村集体建设用地入市，明确三权分置的法律意义和执行细则。在这种时候，胆子和步子都应该再大一些。同时，乡村旅游规划设计院也要告诫传统地产商们，现在是进军乡村的最佳时期，正是收割乡村廉价闲置资产的大好机遇。因为国家政策的风向不会变，一定会在不久的将来圆满完成农村土地制度改革。将来一旦制度落地，像风一样的乡村土地大开发时代也就又来了，土地成本将水涨船高，那时候再想一脚踏入乡村，就姗姗来迟了。