乡村旅游在我国已经经历了三十多年的发展过程，并衍生出了许多开发方式和发展模式、思维，而田园综合体则是顺应新常态发展需求而提出的新型旅游发展及乡村建设的可持续性发展模式。

它们都是基于乡村的生态环境、产业基础、景观资源等，主要面向城市居民，促进乡村建设的发展模式。但很多人对于这两者的理解有些混淆，甚至单纯的认为田园综合体就是乡村旅游，所以区分它们的概念变得十分必要。

1

概念角度

田园综合体在现代农业和

休闲农业的基础上增加了田园社区的概念

田园综合体是“现代农业+休闲旅游+田园社区”一体的特色小镇和乡村综合发展模式，是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革促进中国乡村现代化、推动新型城镇化及乡村社会经济全面发展的一种可持续发展模式。而乡村旅游主要是依靠乡村的农业产业、景观、民俗文化等资源而开展的休闲旅游、观光度假的发展方式，并没有设计田园社区的建设。

2

发展方式角度

田园综合体更注重

综合化发展产业和跨越化利用农村资产

田园综合体不是原来的单线思维，需要突破原有惯常用途的和惯常思维，它是跨产业、多功能的综合规划，是多功能、多业态搭建业务结构的综合运营。最终是形成乡村社会产业发展的广阔空间。

3

方法论角度

田园综合体的提出是基于一种商业模式方法论

其出发点是主张以一种可以让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式，创新城乡发展，形成产业变革、带来社会发展，重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇!

4

产业角度

田园综合体包括“农业、文旅、地产”三个产业

农业要做三件事，“现代农业生产型产业园”+“休闲农业”+“CSA(社区支持农业)”;文旅产业要打造符合“自然生态型的旅游产品”+“度假产品”的组合，以多样的业态规划形成旅游度假目的地;地产及社区建设，无论改建还是新建，都需要按照村落肌理打造，也就是说，即使是开发，那也是开发一个“本来”的村子，并且更重要的是要附着管理和服务，营造新社区。

5

发展目的角度

田园综合体是促进城镇化

而乡村旅游则是新农村建设发展

田园综合体是现代城乡一体化格局下的一种新型城镇化发展模式，它的目的是促进乡村的城镇化发展；而乡村旅游强调对原有乡村风貌、产业、景观、业态等的保留和建设，是社会主义新农村建设和美丽乡村建设的发展方式。

田园综合体土地政策与建设用地政策解读

打造田园综合体与建设用地密不可分，解决土地问题是建设田园综合体成功的关键。

2017年中央“一号文件”首次提出了“田园综合体”这一新概念，“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范”。打造田园综合体与建设用地密不可分，也是很多建设者们的关注焦点，可以说，解决土地问题是建设田园综合体成功的关键。

田园综合体保障增量、激活存量，解决现代农业发展的用地问题。2017年中央一号文件同时还专门强调提出，要完善新增建设用地的保障机制，将年度新增建设用地计划指标确定一定比例，用于支持农村新产业、新业态的发展，允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游、养老等产业和农村三产融合的发展。

关于集体建设用地，2017年的中央一号文件原文如下：

深化农村集体产权制度改革。落实农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”办法。加快推进农村承包地确权登记颁证，扩大整省试点范围。

统筹协调推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。全面加快“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作。认真总结农村宅基地制度改革试点经验，在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，落实宅基地集体所有权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权，探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。

允许地方多渠道筹集资金，按规定用于村集体对进城落户农民自愿退出承包地、宅基地的补偿。抓紧研究制定农村集体经济组织相关法律，赋予农村集体经济组织法人资格。

全面开展农村集体资产清产核资。稳妥有序、由点及面推进农村集体经营性资产股份合作制改革，确认成员身份，量化经营性资产，保障农民集体资产权利。

从实际出发探索发展集体经济有效途径，鼓励地方开展资源变资产、资金变股金、农民变股东等改革，增强集体经济发展活力和实力。

研究制定支持农村集体产权制度改革的税收政策。深化集体林权制度改革。加快水权水市场建设，推进水资源使用权确权和进场交易。加快农村产权交易市场建设。

政策解读：

文件提出允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展。

文件强调，要认真总结农村宅基地制度改革试点经验，在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，落实宅基地集体所有权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权，探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。

同时要注意的是宅基地等集体建设用地利用中：严禁违法违规开发房地产或建私人庄园会所；注意保护农户和农村集体经济组织的权利，防止集体资产被外来资本控制。

文件还提出，支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和收益、集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

几个土地概念

集体建设用地

集体建设用地是田园综合体的重要承载形式。

集体建设用地，又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。

在国有建设用地一级市场中，政府既是管理者，又是组织实施者，并代表全民享有土地收益权。而在集体建设用地一级市场中，政府仅仅是管理服务机构，享有土地所有权的农民集体才是组织实施者并享有土地收益。

土地流转

随着经济新常态，国家实施了新型城镇化、生态文明建设、供给侧结构性改革等一系列战略举措，实行建设用地总量和强度的“双控”，严格节约集约用地管理。先后出台了《基本农田保护条例》、《农村土地承包法》等，对土地开发的用途管制有非常明确的规定。特别是《国土资源部 农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号）的发布，更是将该要求进一步明确，使得发展休闲农业在新增用地指标上面临着较多的条规限制。

（一）土地流转带来价值重估

有权威报告指出，从土地资源的角度来看，一方面，土地流转将明显提升耕地价值，土地资源价值必将被重估；另一方面，土地流转持续推进背景下，耕地租金增速会高于过去。作为土地改革的核心，农地流转给二级市场最直接的机会来自于土地价值的重估。

（二）规模化经营成为现实

土地流转本质是推进土地要素的市场化，其作用能有效改善土地资源配置效率，进一步激活农业剩余劳动力的转移，为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。

（三）农民将就地奔小康

土地的产业结构得以优化，效率得以提升，农民有了更多的选择，不再背井离乡而实现奔小康将成为可能。