编者按：继首次提出"田园综合体"概念后，多方都对此进行了解读。从其内涵和外延上来看，田园综合体并不是一个新词，它是在原有的生态农业和休闲旅游基础上的延伸和发展。从业态上来看，是"农业+文创+新农村"的综合发展模式，是以现代农业为基础，以旅游为驱动，以原住民、新住民和游客等几类人群为主形成的新型社区群落。

而纵观农业园区的发展历程就不难看出，田园综合体并非凭空产生，是在农业现代化、新型城镇化等发展历程基础上，结合新形势下农业增效、农民增收和农村生态环境保护的多重客观需求而提出的，有其现实背景。随着2019年系列战略规划的出台，田园综合体成为乡村振兴战略的主平台与城乡融合发展的主要抓手，将助力"三农"发展迈上新台阶。那么，如何成功打造一个田园综合体项目呢？

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什么是田园综合体？

田园综合体是城乡融合的一个地域经济综合体。第一，田园综合体不同于农业综合体、、农业特色小镇、农旅综合体，我们认为田园综合体是乡村振兴的抓手、三农系统解决方案。第二，田园综合体既不是现代农业产业园区，也不是新型田园地产，更不是旅游度假区，而是实现乡村环境、配套设施、特色功能、人与产业关系"四个再造"的新田园都市，打破城乡的分隔壁垒，消除城乡二元结构，最终形成城乡一体化的新格局。

田园综合体的要义是破解城乡二元结构，激活农村土地价值。其本质是从产业、业态、主体、消费方面的"四个融合"，有三大转变：从承接消费转移到承接城市功能转移；从三农问题"点式突破"到"系统解决方案"；从"沉睡的农村土地资源"到"激活的农村土地资产"。导入"新人群、新功能、新产业"，最终实现城乡一体、城乡融合、城乡统筹发展。

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如何获取田园综合体土地？

农村改革进入新时代，土地获取解除高压线。田园综合体的用地主要分为国有土地、农村集体土地两大类：国有土地大部门分布于城郊和城中村，主要通过出让、划拨、转让等方式获取；农村集体土地主要通过租赁、城乡建设用地增减挂钩、作价入股、出让（入市）等方式获取，成都多利桃花源、无锡阳山镇桃园村、山东枣庄等地已有落地案例，嘉兴、重庆分别探索出"两分两换"模式、"地票"制度。

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如何申报田园综合体？

财政部牵头完成农村综合性改革和田园综合体试点，农业农村部负责规划制定、监督实施。全国首批17个国家级田园综合体开始试点，第二批亟待申报，须符合"七大立项条件"：功能定位准确、基础条件较优、生态环境友好、政策措施有力、投融资机制明确、带动作用显著、运行管理顺畅。对于国家级、省级试点，国家提供全方位政策支持，并且从中央财政到市级财政都有明确规定的相应奖补政策。

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田园综合体有哪些新商机？

特色小镇触红线，田园综合体将拥抱国家级蓝海市场。对比特色小镇与田园综合体：政府发文特色小镇须"降温"，且目前全国布局超5000个，开发竞争大；而国家正全方位支持田园综合体，仅蓝城、碧桂园、万科、华润等少数龙头企业布局，投资空间大。就目前而言，田园综合体处于无标准、无品牌、无模式的探索阶段，正是企业战略转型的机会点，企业应抢占先机，向田园综合体运营商、内容提供商、全产业链农业发展商、"田园+"新业态品牌商等转型。

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多方形成合力打造美丽田园综合体

企业通过行业联盟或互补联盟的方式，做大开发主体影响力，整合田园综合体复合业态资源，顺利申请国家政策。主要盈利设计是集体用地入市，最典型的是【多利绿城桃花源】案例。多利集团介入之初，遭遇"零散集体农用地无法开发"的问题，绿城集团介入后首创流转集体农用地模式，通过平安银行战略投资，实现三方联盟开发，并与村集体资产管理有限公司共同运营。

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借力专业的孵化器

农业类企业联合政府、专业合作社，通过集聚各类新型农业科技、乡村文创机构和团体，推动乡村业态创新，实现群众创新创业。主要盈利设计是投资退出，最典型的是【迁西"花乡果巷田园综合体"】案例。项目由唐山市供销社主导开发，成立东莲花院乡供销社农民专业合作社联合社，下辖农业专业合作社17家，致力打造农业领域的专项孵化器，成为全国供销系统综合改革的样板地和实验田。项目获得连续三年（共计2.1亿元）的资金支持。

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学会农创领域的IP植入

区域性龙头企业想要进入田园综合体，可通过全球抓药，与内容类企业合作，引进国内外具有品牌知名度的成熟项目，如台湾文创乡村、荷兰特色农业小镇等，易获得政策支持和流量导入，最典型的是【苏州树山乡伴】案例。项目位于苏州西北郊，由乡伴文旅开发，导入"乡伴"品牌，用现代手法复原乡村生活，引领全新的基于田园生活方式的转变，促进城乡一体化建设。

项目一般位于大城市周边，以轻带重，通过国学践行、民艺手工、田园农耕、养生养老等主题社群活动导入高端流量，从拉动乡村地区振兴。主要盈利设计是物业出售、物业租赁，最典型的是【成都幸福公社】案例。十年打造一个模具，通过社群营销将老人、儿童等引进来、住下来，并营造创业环境，导入创新创业业态，让社群落地生根，住有所居、居有所业、老有所养。

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学会用话题引爆项目

无品牌、无区位、无人气的地区可选择将一个点做到极致，通过主题节庆活动强势拉动乡村地区的知名度，建立节庆品牌和区域品牌，形成IP，增加对投资方、开发主体的吸引力，带动区域农民共同富裕。主要盈利设计是项目门票、文创产品、餐饮住宿的收入，最典型的是【日本越后妻有】案例。

一个占地760km²、人口稀少并呈高龄化的三无地区，通过大地艺术节的策展、举办，集聚志愿者、农户、艺术家以及一些非营利组织共同打造艺术作品，艺术节平均每届为当地创造50亿日元的经济效益。

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争取政策支持

在保持政策的连续性、稳定性的基础上，特别注重抓手、平台和载体建设，即"三区、三园和一体"。"三区、三园和一体"建设将优化农村产业结构，促进三产的深度融合，并集聚农村各种资金、科技、人才、项目等要素，加快推动现代农业的发展。其中"一体"即田园综合体，提出"支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体"。

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打造共享农业

国家战略明确把共享经济作为一个重点。共享农业的条件已经成熟，可以说共享农业即将迎来新的爆发点。从技术上看，网络、数据、智能手机、移动支付、现代物流技术的日益成熟完全可以支撑分享农业的发展。文化基础上，已经有很多人开始从城市走向农村。资金上，资本对于共享经济的热度没有降温。

农田的分享，让每个人都可以拥有自己的私家田园和农产品特供渠道；畜禽产品的分享，吃上自己家的放心肉；农机的分享，像滴滴一样叫来农机；资金的分享，不因缺钱误农时；农技的分享，所有的专家为所有的农民服务；劳务的分享，盘活农村劳动力资源；扶贫的分享，重新定义"精准扶贫"；房屋的分享，人人都可以找到自己的桃花源。

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联结田园梦与城市梦

田园综合体寄托着城里人的乡土田园梦想和乡村人的城市化梦想，城里人想回归田园，想退休后，避开拥挤，远离喧嚣，从城市搬到农村，呼吸新鲜的空气，种一块地、养一只狗、住一座屋……一群人想要回归田园，另一群人却想要赚更多钱走向城市。田园综合体寄托着城里人的乡土田园梦，却也寄托着乡村人的城市化梦想。田园综合体作为一个纽带，连接田园梦和城市梦，连接起.一群怀着田园梦的运营者、游客和新居民与一群怀着城市梦的旧居民。田园综合体一头连着乡村的美丽和活力，通向都市人的世外桃源和田园梦想，一头连着乡村商业价值的提升，能更好地带动新农村的发展，促进社会就业问题的解决。

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实行六产融合

田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式，是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。

田园综合体遵循农村生产生活生态"三生同步"、一二三产业"三产融合"、农业文化旅游"三位一体"。田园综合体实现了"一产""二产""三产""四产资产""五产互联网产""六产创意"六产融合。如从放牛，到宰牛吃肉，到卖牛，吹牛，斗牛，网牛，金牛，智牛，圈牛。六产业互融互动，传统产业和现代产业有效嫁接，文化与科技紧密融合，传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体，发挥着引领新型消费潮流的多种功能，开辟了新市场，拓展了新的价值空间，产业价值的乘数效应十分显著。

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引领城市资本下乡

农村集体产权制度的改革，为城市资本下乡发展田园综合体创造条件。一是农村集体产权制度改革是促进乡村资源市场化的前提；二是有了集体产权制度改革把农村死资源变成活资源以后，才能够平等交换和市场配置；三是农村很多基础设施，包括农田基础设施全部用PPP；四是资本下乡搞田园综合体创造了必要条件。

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财政资金支持

财政部下发《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》，2017年确定河北、山西等18个省份开展田园综合体建设试点。中央财政从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排，支持试点工作。

在投融资机制方面，通知还特别提出，积极创新财政投入使用方式，探索推广政府和社会资本合作，综合考虑运用先建后补、贴息、以奖代补、担保补贴、风险补偿金等，撬动金融和社会资本投向田园综合体建设。鼓励各类金融机构加大金融支持田园综合体建设力度,积极统筹各渠道支农资金支持田园综合体建设。

综上所述,田园综合体作为城乡一体化的新支点和新引擎，"我国城镇化必须同农业现代化同步发展，城市工作必须同'三农'工作一起推动，形成城乡发展一体化的新格局。"中央农村工作会议指出，"一定要看到，农业还是'四化同步'的短腿，农村还是全面建成小康社会的短板。中国要强，农业必须强;中国要美，农村必须美;中国要富，农民必须富。

"以城带乡、以工促农、形成城乡发展一体化新格局，必须在广阔的农村地区找到新支点、新平台和新引擎。具有多元集聚功能的田园综合体恰好可以成为实现这一目标的优良载体。也就是说，田园综合体将成为实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式。（仅供参考学习）