田园综合体和特色小镇有非常大的不一样，田园综合体是典型的"农业+"项目，就农业而言受自然条件影响非常大，它是一个弱势产业。

因为它是涉农的，包括特色小镇中共中央没有发文件，田园综合体是中共中央文件，是中央1号文件，因为涉农的政策是有支持的、有优惠的，税收是要减免的。

一、发展田园综合体的短板

1.它是舶来品，包括三产融合、体验式、创意都是日本、台湾、欧洲、美国借鉴过来的，但是结合了我们国家的实际。

2.我们现在的发展阶段和国外是不一样的，日本、台湾、欧洲、美国城镇化已经完成，是逆城市化的产物，而我们国家正处在城镇化高速发展的过程当中。

3.我们现在面临一些限制：一是城市资源下乡面临结构性、体制性的障碍；二是从日本到台湾有一个非常重要的条件，就是农协非常重要，这个没有；三是任何一个产业人才特别重要，新经济要随着人才走，农村没有人才，这是我们遇到的非常巨大的短板。

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二、新政策与农村土地改革为田园综合体发展创造条件

如果没有现有新政策，没有农村土地改革、集体产权制度的改革，田园综合体肯定做不成。搞田园综合体除了研究市场之外还要研究政策。

1.城市资本下乡买房、买地、买山川、池塘存在制度性障碍：目前城市的各类生产要素已经商品化。农村资源是属于集体财产，是非市场化的，包括小产权房，同样的房子不受法律保护，城市资本要进入农村搞田园综合体目前存在制度性的障碍。

2.新政策-促进农村要素资源市场化：关于农村相应的改革很多都是中共中央的文件，整个政策导向就是促进了农村要素资源的市场化。

3.政策导向-鼓励支持城市资本人才下乡：支持返乡人员鼓励四荒地、废弃砖瓦窑，利用空闲的地进行创业。

4.激活农村资源、资本化实现市场价值：通过确权、股份、确定价值、可交易、可转换，为城市资本进去创造了一个基本条件，没有这个是非法的。

5.农村集体产权制度的改革，为城市资本下乡发展田园综合体创造条件：一是农村集体产权制度改革是促进乡村资源市场化的前提；二是有了集体产权制度改革把农村死资源变成活资源以后，才能够平等交换和市场配置；三是农村很多基础设施，包括农田基础设施全部用PPP；四是资本下乡搞田园综合体创造了必要条件。

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三、农村集体资产改革中，哪种类型土地适合搞田园综合体

1.新政策-从三权分制到集体产权改革：中央出台了《三全分制改革》、《集体资产股份制改革》，改革将属于集体资产的山林、山塘、荒地等等产权到人以后为交易创造条件，是农村资源市场要素市场化的重大突破。

2.农村集体资产-田园综合体的物质基础：田园综合体离不开三大类：自然类、资源性的；经营性资产；非经营性的。

3.哪些土地可以作为田园综合体用地：第一，农民自有住宅限制宅基地；第二，农村集体建设用地。

4.潜力巨大、埋藏金矿的"四荒地"：建议大家高度关注四荒地，这是我们下一步进行田园综合体最佳领域。四荒地的拍卖从1998年中央就放开了，为了扶贫、为了生态，最早从甘肃、宁夏、山西、陕西拍卖四荒。

5.利用"城乡建设用地增减挂钩"政策解决土地需求：国家发改委和农业部发了一个农业领域实施PPP模式的政策文件，其中20个项目当中2个是土地整治性质的，土地整治也可以赚钱，也可以搞的很专业，土地整治出来可以顺便建设一个田园综合体，这个特别具有魅力。

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四、挖掘土地改革红利，解决土地问题

1.利用土改红利，创新合作方式探索田园综合体用地新办法

第一，土地银行模式；第二，土地股份合作式模式。

2.利用土改红利

创新合作模式，探索田园综合体的用地新办法

3.农民退出，企业从农民手里购买土地

现在城镇化很大的问题就是农民退不出去，有偿退出没有机制。

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