你知道是谁提出了“田园综合体”的概念？

你知道中国首个田园综合体是哪个？最成功的又是哪个？

没猜错，答案都是“田园东方”。

这个无锡阳山的田园综合体，是国内首个田园综合体，也是中国首个田园主题旅游度假区、长三角最具特色的休闲旅游度假目的地。不到五年的时间内，不仅实现项目的有效运转，还成为样板在国内推广建设。下面就让地道农旅·地道君带你深度了解这个项目。

一、项目介绍

无锡田园东方田园综合体，位于享有“中国水蜜桃之乡”美誉的无锡市惠山区阳山镇，位于长三角区域，距苏州、常州，上海等地高铁均在1h内可达，并有成熟的高速网络。

项目规划面积6000亩，投资50亿，由东方园林与地方合作投资建设，首次提出“田园综合体”的概念模型。

整个农业产业以“水蜜桃”展开，并结合文化打造水蜜桃IP，衍生旅游体验，开创“文旅+农业+新社区”田园度假区，并带动地产文旅化，创造田园综合体产业雏形。

二、项目特色

无锡阳山“田园东方”项目由现代农业、文化旅游和田园社区三大板块组成：

1 农业是田园产业的主导

现代农业作为田园综合体的核心，田园东方规划四个农业产业园及休闲农业观光示范园区，为整个项目打造农业基底，基于水蜜桃之乡的农业资源，整个农业产业围绕“水蜜桃”展开。

升级农业 水蜜桃与其他所有一产农产品一样，受制于生长、赏花、采摘等自然周期，仅仅通过售卖特产的方式显然周期过短且产值偏低。所以，田园东方通过二产加工，深挖水蜜桃文化，大力研发了桃花酒、蜜桃猪、桃胶、桃叶、桃木等文化衍生品，提升产品的附加值，并使水蜜桃全年可售。

农业人才 田园东方在打造农业板块的过程中，着重了农业人才团队的建设。一是培训当地农民成为产业工人（新型职业农民），从事田园农事生产，解决现有农民就业的问题；二是与科研院校合作进行产品研发，也为科研院校提供研发与实践基地；三是与政府合作进行农创开发，推广当地农业品牌。

2 文旅是田园经济的引擎

文旅板块是刺激田园综合体田园经济的引擎，能有效提升土地价值；而成熟的目标市场定位规划，则是实现景区收入指标的硬核。

基于田园 开发商秉持着“振兴乡村”的建设初心，由于一开始建设地产项目的路子走不通，就重新调整项目定位，基于乡村的本质，转型文旅运营，打造农旅项目，以旅游带动的人流来活化相对静态的郊区城镇。

定位亲子 项目规划之初，田园东方蜜桃村围绕项目的主要消费市场的交通通达度、消费能力、消费需求、旅游观念等特点，瞄准亲子市场，其对应的付费群体便是25-40岁社会高薪及白领人群，他们足以支撑起项目的消费。

创意IP项目所在地是中国最有名的水蜜桃产区，田园东方经过4年改造孵化出“蜜桃猪De田野乐园”IP，将阳山水蜜桃与小猪形象相结合。

深化内涵 在桃花季节，有一项传统的人工授粉农事活动，被当地人称为“点花”，有着祈福的涵义，当地将其延续为点花祈福的活动，成为桃花季的一大主题，拉近了游人与在地农耕文化的距离，由此可看出当地对农事文化的尊重、保护和推崇。建设田园东方蜜桃故事馆，来推广阳山水蜜桃文化、售卖田园东方阳山水蜜桃以及多种蜜桃伴手礼。

四季可玩通过景观升级与主题规划，挖掘特色农业风貌，勾勒出城市人对田园的向往。围绕水蜜桃主题，创造了“春赏桃花，夏品蜜桃，秋日垂钓，冬泡温泉”四季可玩的体验，促进重游。

3 社区是生产生活的配套

田园社区的营造是为综合体的农业生产、人们生活提供配套。

盘活土地 结合宅基地改革，原住民完成“双置换”并生活在新建社区，还打造了名为“拾房桃溪”的田园度假区、亲子度假酒店等，成为原住民、新住民、游客共同交融生活的共建、共享的桃花源。采取受托运营和尝试分时段运营的模式，开展物业运营。

古而新现 奉行“乡朴美学”，在保护古村落原生态的基础上用文化创意来激活村庄。田园东方保留了拾房村老房子、老树，通过对村落机理和历史文化的梳理，不以雕梁画栋装饰的建筑和景观去博眼球，而是尽量延续原有的自然风貌，设计更新传统表皮，重新再定义这些村舍的用途，有餐饮、店铺、咖啡馆、面包房、书房等等，别具匠心地将这些文艺的、轻奢的、流行的元素注入了传统的村舍，让城市里的流行进入到乡村。有机地结合居住、工作、田园等空间，打造旅游、文化、农业产业等业态融合，最终引导项目综合发展。

三、盈利模式

由于建设田园综合体的投资资金大、建设周期长，所以其不同的建设阶段，会有不同的变现模式。

前期“田园东方”通过小尺度配套物业获得一定程度的盈利，确保持久运营；凭借文旅板块顶级资源引入，提升土地价值，以“旅游消费+住房销售”获得前期的收益；

后期回收前期投资资金后，再投入到“产业+旅游”的产业升级，完善配套，做到良性循环可持续发展。2018年，全年总收入增长至4838万，营业毛利率达33%。

四、地道之见

通过对无锡田园东方田园综合体的分析，地道农旅地道君总结了以下的几点，供大家借鉴学习。

1 重点在产业

在田园综合体建设中，社区板块通常争议是最大的，“旅游+地产”的盈利模式，确实能让项目在前期较快地回收投入，从而再投入完善项目的建设和产业的升级。但目前有的地产商“卖完房子”卷走利益，就没有后续的产业建设，在着眼“三农”的田园综合体项目中，这样的做法无疑是不受待见的。

在田园综合体中，田园社区是给产业和文旅吸引来的人提供生产、生活的空间及服务配套，其地产销售所获得的收益，可以用于反哺产业和文旅的发展升级，反过来，产业以及文旅板块的发展，能促进田园社区的土地溢价。所以在田园综合体的开发中，前期可以借文旅造势，提高田园社区的溢价，来减轻项目建设的资金压力，开发重点则应着眼于农民和经营性的产业构建上——培育地方产业、发展区域经济，产业兴旺才能让乡村振兴的成果得以延续。

2 亮点在内容

文旅可以作为田园经济的引擎，延伸农产品的附加值，带动农产品的在地消费自循环。随着消费者日益升级的消费需求，则项目的文旅产品、内涵、体验也要不断地完善和升级。

产品做强 产品是项目的基础，优质的产品才能给予项目有力的支撑；延伸产业链，提高加工水平，引入上下游的企业，形成真正的产业集群，才会给项目地带来人口，才得以健康、长远地发展。

深化内涵基于项目地有的资源，应该先摸清自己，从产品生产、场地人文、自然风貌、风俗等等角度去挖掘文化，把已有的资源进行二次创意的呈现，迎合对应市场，适当融合新的元素，塑造一个独特的、易于记忆的项目形象。

丰富体验 定位好项目地的形象后，就应该放大文化的范围，在消费者眼前刷存在感，从农产品的包装、项目地场景打造、活动体验等等都可以不断地强化文化的呈现，从而也能衍生出更多文化衍生品，提升农产品的附加值；另外定期举办主题活动、不断创新活动内容，增加重游率。

延长逗留完善好住宿、餐饮、交通等保障人“能进来”且“留得下”的配套服务，另外，增加夜游的游乐活动延长逗留时间。

3 痛点在农民

建设田园综合体是解决三农问题的重要抓手，那么也就应该始终以农民为主体，把农村建得“更像农村”。

留住农味 当地农民和老房子，都是乡村区别于城市的、独特的风景线和人文气息。建设时，开发主体应该留下农民，与农民共建共享，让农民参与到生产、经营等环节中，村里的老房子也应该根据“修旧如旧”的原则，避免大拆大建，让乡村作为传承中国民居建设智慧的一个展示面。

打造人才一是鼓励当地农民成为产业工人，参与田园综合体的建设，解决农民就业的问题；二是与科研院校合作，不仅进行产品的研发，还应该让有能力的人带动农民成为新型职业农民，具备现代化农业的思维和方法，让农民成为乡村发展长久的支撑力量；三是与政府合作，搭建创业平台，指导和辅助农民就业，获得经营性收入。

『地道国际·农旅』地道国际农旅为响应国家乡村振兴战略而设立,以深耕农旅、振兴乡村为使命,以创新农业与农村发展模式为抓手,是中国农旅产业创新发展的领导品牌。致力构建田园综合体、农业产业特色小镇、共享农庄、康养综合体及乡村振兴产业。为企业家和参与者共建、共享、共赢行业生态平台。欢迎更多的朋友能一起参与共同推动行业生态的发展和完善，一起助力于乡村振兴战略的实施……

THE END